Soziales Mietrecht

Im Unterschied zum Gewerberaummietrecht ist das Wohnraummietrecht als "Soziales Mietrecht" ausgestaltet.

"Sozial" meint im Mietrecht, dass die Vertragsfreiheit des Vermieters zugunsten des Mieters eingeschränkt wird - und zwar so sehr, dass wenn der Mieter seine Rechte kennt, jeden netten Vermieter unglücklich machen und sich gegen jeden bösen Vermieter zumindest gut wehren kann.

Sofern die nachstehende Darstellung Mieter über ihre Rechte aufklärt, darf dieses Wissen also nicht gegen uns zur Anwendung gebracht werden. 

Nachstehende Darstellung ist allerdings erst in Arbeit, daher noch ungenügend in Systematik und Ausdruck.

Die wichtigsten Beschränkungen sind:

1. Auch durch schriftliche Vereinbarung dürfen dem Wohnungsmieter über Schönheitsreparaturen und Kleinstreparaturen hinaus keine weiteren Reparaturkosten und Instandhaltungskosten aufbürdet werden. Kritik: Diese Beschränkung ist häufig kontraproduktiv, wenn leistungsfähige Mieter investieren wollen, aber Vermieter nicht zustimmen können, weil ihnen aus den Leistungen des Mieters unausweichlich gesetzliche Aufwandsersatzansprüche erwachsen, auf die sich der Mieter mit Ende des Mietvertrags berufen und bestehen könnte. Deshalb sehen für diesen Fall viele Vermieterzustimmungen für das Vertragsende den "mieterseitigen Rückbau" vor, sobald ihnen die Mietermaßnahme weniger als dem Mieter als "Wertzuwachs" erscheint.

2. Mit wenigen Ausnahmen (z.B. Eigenbedarf, Zweifamilienhaus) kann das Mietverhältnis nur einseitig vom Mieter gekündigt werden, es sei denn, dass er mietvertragliche Pflichten grob und nachhaltig verletzt. Kritik: Manches Mietsverhältnis ist für Vermieter wie eine "lebenslängliche Zwangsehe".

3. Der Vermieter von Wohnraum ist Preisbindungen verpflichtet, die sich aus der Ortsüblichkeit (Mietspiegel) ergeben. Kritik: Behördlich formale Anforderungen an Wohnbauten besagen oft nichts über deren Qualität. Andererseits ist die Mietpreisbindung immer in dem Maße gerechtfertigt, wie  entweder ein Wohnungsbau mit öffentlichen Mitteln subventioniert wurde und die Mittel nicht rückfließen oder eine tatsächliche Notsituation durch Vermieter zu gierig ausgenutzt werden könnte, was wiederum nur im Abgleich mit formalen Ortsüblichkeiten festzustellen ist. Dafür braucht es dann allerdings eine verbesserte Datenerhebungspraxis.

4. Der Vermieter darf Mietpreiserhöhungen nur in bestimmten Fristen und innerhalb prozentualen Grenzen vornehmen. Kritik: Solange der staatlich zu verantwortende Anteil (Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser, Umsatzsteuer) verursachten Betriebskosten überproportional steigen, lassen sich Vermieter von der Politik nur ungern der "Mietpreistreiberei" verdächtigen, denn die öffentliche Hand greift den Mietern bequem über den Umweg der Vermieter tief in die Tasche. Und gegen die Aber auch sonst ist diese  insbesondere der Grundsteuer die wesentlich durch die Kommunen und Länder iese Regelung ist überwiegend sozial, aber auch kontraproduktiv, weil sie  Vermieter zu regelmäßigen und maximalen Mieterhöhungen dadurch anreizt, dass Vermieter mit selteneren und moderateren Mietererhöhungen auch den gleichen prozentualen Erhöhungsgrenzen unterworfen werden, sich also durch ihre bisherige Zurückhaltung zu künftiger Zurückhaltung verpflichten. Andererseits soll eben auch nicht sein, dass Vermieter mit Tiefstmieten zum Einzug verlocken und binnen weniger Jahre mit Höchstmieten nerven.

5. Modernisierung: Da viele Modernisierungen im Ermessen des Vermieters stehen, wird dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, falls ihm die Modernisierungsmieterhöhung zu hoch erscheint. Überdies ist der Vermieter gegenüber dem Mieter zur Kostenoffenlegung verpflichtet und darf die Modernisierungsmieterhöhung nur in gesetzlich vorgeschriebener Weise ausrechnen. Alternative: Vermieter und Mieter sind sich über Umfang der Vermietermaßnahmen einig und einigen sich tunlichst schriftlich auf einen Mieterhöhungsbetrag für die Zeit nach Fertigstellung.

6. Das Gewährleistungsrecht: Während der Gesetzgeber die baulichen, insbesondere die energetischen Anforderungen laufend erhöht, wurden die Mieter durch zahlreiche Urteile von Sorgen und Mitwirkungen entlastet und rechtlich nahezu Hotelgästen gleichgestellt, insbesondere zu ausufernder Mietmängelgeltendmachung berechtigt, wobei sich die Tendenz verstärkt, nicht nur Mietminderungen zuzubilligen, sondern immer mehr auch die zwangsweise Mängelbeseitigung, indem die sogenannte "Opfergrenze", also was dem Vermieter an Maßnahmen unbeachtlich der Kosten zumutbar sei, vor keiner Größenordnung scheut, sondern mitunter erst dann die "Opfergrenze" als überschritten ansieht, wenn das Gebäude abgerissen und neu gebaut werden müsste, "um den Mangel zu beheben" - und um dann den nächsten zu beklagen.

Urteile, die auch dann zu Mietminderungen berechtigen, wenn der Mieter im Neubau nebenan eine Wohnung ohne den Mangel anmieten könnte, allerdings zu einem entsprechend höheren Mietpreis. Erforderlich wäre eine zumindest mittelfristige Kündigungsmöglichkeit auch für Vermieter (z.B. fünf Jahre), damit dann Licht am Ende des Tunnels ist oder mehr Mühe des Mieters zugunsten des Vertragsklimas.

7. Das Risiko auch nachträglich durch Gesetze und Justiz verworfener Vertragsgestaltungen trägt allein der Wohnraumvermieter. Wenn eine Vertragsklausel untersagt wird, darf die verworfene Klausel nicht auf ihren zulässigen Inhalt geltungserhaltend reduziert werden, sondern stellt die Vertragsparteien so, als hätten sie diesbezüglich keinerlei Abrede getroffen. Es gilt dann das gesetzlich Basismodell eines Mietverhältnisses, das ohne eine vertraglich zulässige Abänderung mit niedrigeren Mieten wirtschaftlich unvereinbar ist. Kein Ausweg: Den Mieter das Mietvertragsformular seiner Wahl mitbringen lassen und überlegen, ob es die Vermieterinteressen ausreichend berücksichtigt. Auch das würde nichts nützen.

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