Immobilienfinanzierung
1. Unabhängige Beratung
In Finanzierungsfragen empfehlen wir Ihnen, sich unabhängig beraten
zu lassen.
Finanzmakler und Banken, die mit Ihnen zu Abschlüssen kommen möchten,
gewährleisten keine unabhängige Beratung, sondern bewerben ausschließlich die
eigenen Finanzprodukte. - Vereinbaren Sie vorab schriftlich die Höhe der
Beratungskosten. Doch je mehr Sie sich vorab an Wissen verschafften, so
sehr viel mehr werden Sie beurteilen können, ob Sie "gut beraten"
werden. Und in Anbetracht der Höhe von Immobilienpreisen kann sich solcher
Aufwand nur lohnen, denn die wenigsten Menschen verdienen so viel Geld, wie sie
bei Immobilienkäufen und auch bei Immobilienverkäufen verlieren können, wenn
zu wenig eigene Kenntnisse und zu viel Vertrauen in Beratung Banken und
Dritte.
2. Keine komplizierten Vertragsgestaltungen
Lassen Sie sich bei Immobiliendarlehen möglichst
auf keine Kopplungsgeschäfte ein. Insbesondere halten wir
Kapitallebensversicherungen für überflüssig, wenn es um die
Immobilienfinanzierung geht. Auch auf "flexible Zinsen" sollte
sich der ungeübte Kreditnehmer nicht einlassen. Werden Ihnen "Kombi-Darlehen"
oder "Flex-Zinsen" vorgeschlagen, weil nicht Sie, sondern vor
allem die Bank flexibler sein wird, den Zinssatz zu Ihrem Nachteil
abzuändern.
Ein Wechsel der Kreditbank lohnt oft nicht, weil durch erneut Notariats- und
Grundbuchkosten anfallen. Darum ist es so wichtig, dass die Verträge mit der
Bank vernünftig sind und z.B. auch für den Verlängerungsfall vereinbart wird,
dass man nicht schlechter als die Neukunden gestellt wird, damit die Bank nicht
in Versuchung gerät, bloß knapp unterhalb der Umfinanzierungskosten zu
verlängern.
3. Niedrigzinsphasen und Hochzinsphasen
Der Kapitalmarkt ist in permanenter Bewegung. In
den Jahren 1990 bis 2010 galt es Schwankungen bei Immobilienkrediten
zwischen 3,4 und 9,5 % Schuldzins zu verkraften. Im Ausland teilweise nochmals
erheblich höher. Bei Immobilienfinanzierungen
ist im Zweifel von steigenden Zinssätzen auszugehen, um gegen
Überraschungen gefeit zu sein.
Faustregeln:
Je tiefer der Schuldzins, desto länger sollte die Zinsfestschreibungsfrist sein, z.B. 10 oder 15 Jahre.
Je tiefer der Schuldzins, desto höher sollte der anfängliche Tilgungsprozentsatz sein, z.B. 3 und mehr % pro Jahr.
Je mehr das Darlehen innerhalb der ersten Zinsfestschreibungsfrist getilgt wurde, desto weniger Sorge können einem steigende Zinsen bereiten.
Vorfälligkeitszinsen für Sondertilgungen
und Kreditablösung sollen bankseitig unzulässig sein, wenn die Leitzinsen um
mehr als 2 Prozentpunkte gegenüber dem Vertragsbeginn gestiegen sind.
Der Kreditvertrag kann im Falle des Immobilienverkaufs mit Kreditablösung
jederzeit gekündigt werden, ohne das Vorfälligkeitszinsen und anderweitige
Kreditkosten anfallen - mit Ausnahme der Grundbuchkosten.
Wertgutachten- und Bearbeitungsgebühren
Wer eine Immobilie entweder "wie ein
Profi" preiswert oder aber mit hohem Eigenkapitalanteil kauft - und
folglich das Kreditrisiko für Bank gering oder Null ist, kann die Bank
überreden, dass auf ein teures "Wertgutachten" verzichtet wird. Oder
es aushandeln, dass der Preis des Gutachtens dem Kreditvolumen zugeschlagen
wird, ohne dass sich die Zinskonditionen verändern.
Desgleichen die eventuelle "Bearbeitsungsgebühr" betreffend.
Besteht die Bank hingegen auf die sofortige Bezahlung solcher
"Kreditnebenkosten", so rechnen Sie sich diese Kosten (und vor allem
auch die Notariats- und Grundbuchkosten) auf die Laufzeit der
Zinsfestschreibungsfrist um, damit Sie wenigstens eine Vorstellung davon haben,
wie hoch der Kreditzins in Wahrheit ist.
Besonderheiten bei vermieteten Immobilien
Bis hier gilt die Empfehlung gleichermaßen für eigengenutzte und für vermietete Immobilien. Bei vermieteten Immobilien kommt jedoch noch hinzu, dass der Tilgungsbetrag zu versteuern ist, und dieser Tilgungsbetrag übersteigt bei Annuitätendarlehen irgendwann den Schuldzinsbetrag, was zu finanziellen Engpässen führen kann. Siehe >> Tilgungsplan
Darum empfehlen wir, dass der Kreditvertrag bei hoher Anfangstilgung und langer Schuldzinsfestschreibungsfrist dem Darlehensnehmer das Recht zubilligt, den Tilgungsanteil bei Bedarf zu verringern oder aber ein Sonderkündigungsrecht haben soll.
4. Angebotsvergleich
Auch wenn Sie netten Kontakt mit Ihrer "Hausbank" haben, sollten Sie unbedingt die Hauptkennzahlen Ihres Darlehensinteresses auch bei anderen Banken einreichen, denn die eigene "Hausbank" müht sich bei den eigenen Kunden weniger als bei Neukunden, weil sie sich denkt: "Dieser Kunde vertraut uns schon."
Sogar uns als "Immobilienprofis" ergeht es mit "unseren Hausbanken" nicht besser und verhandeln darum auch immer mit der Konkurrenz, denn nur dann geben sich "unsere Hausbanken" wirkliche Mühe mit uns. - Das kann auch nicht anders sein, denn der Bankangestellte ist eben seinem Arbeitgeber mehr verpflichtet als uns Bankkunden.
Und fragen Sie die Banken nichts, bevor Sie sich nicht im Internet oder in Zeitungen ein bisschen umgeschaut haben, wie es aktuell mit Immobiliendarlehen auf dem Kapitalmarkt aussieht. Wir können Sie auf das Bankgespräch vorbereiten.
5. Keine Unterfinanzierung
Wenn Sie ein Haus bauen oder eine Immobilie erwerben, dann rechnen Sie bitte mit unvorhergesehenem Geldbedarf, weil immer irgendwelche Probleme auftreten können. Wenn Sie dann zu viel Eigenkapital für den Kauf eingesetzt haben, um möglichst wenig Kredit aufnehmen zu müssen, hätten Sie für solche unvorhergesehenen Fälle möglicherweise zu wenig Geld und müssten den Kredit nachträglich erhöhen. - Wenn das nicht von vornherein mit der Bank komplett konditioniert schriftlich verabredet wurde, kann ein nachträglicher Kreditbedarf erheblich teurer werden, denn je dringender jemand Geld braucht, desto teurer kommt es ihn. Und wenn eine Bank Erstfinanzierer ist, dann wäre es auch schwierig, für den zweiten Rang im Grundbuch einen weiteren Finanzierer zu finden. Wenn Sie also erst im Bedarfsfalle mit Verhandlungen, haben Sie zu den Konditionen des Erstfinanzierers keine Alternativen mehr.
Es ist so vieles zu bedenken. Allgemeines und die Besonderheiten des Einzelfalls.
Wenn Sie möchten, dann stehen wir Ihnen bei jedem Schritt zur Seite: KONTAKT
Vermögensberatung >> Nein zu fremdfinanzierten Immobilienkäufen aus Gründen der EURO-Krise
Zusammenhang von >> Hypotheken und Inflation
abzuraten >> "Restschuldversicherung"
wichtig >> Instandhaltungsrücklage
>> HypoNachverhandlungen 2017-01
Stichworte: Grundpfandrecht Hypothekendarlehen Beleihungswert ImmoFinanzierung für Anfänger
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