Immobilienfinanzierung für Anfänger

Nachstehend ein Erfahrungsbericht im Kontext Immobilienfinanzierung, wie es mit jedem Kreditinstitut passieren kann.

1986 und 1987 konnten zahlreiche Immobilien in rentable Preisniederungen gehandelt werden, ehe offensichtlich wurde, dass andere Kaufinteressenten zum Zuge kamen, die eine schnellere Kaufpreisbelegung zusichern konnten. In der Regel lag es daran, dass involvierte Makler unsere erfolgreichen Preisverhandlungen an Dritte verrieten.
Damit nicht fortdauernd für andere Leute Preise zu verhandeln und das Nachsehen zu haben, wurden die Kaufpreisverhandlungen für zahlreiche Objekte ausgesetzt. Zuerst sollte nun in ausführliche Gesprächen mit mehreren Geschäftsbanken die Größenordnung der Immobilie, die Anforderungen an deren Eigenrentabilität, die Darlehenshöhe und Darlehenskonditionen ausgehandelt werden, um ebenfalls schnellere Kaufpreisbelegung zusichern zu können.

Die D-Bank (Bereich Berlin) lag in diesen Vorgesprächen mit den Konditionen recht gut und war als große Geschäftsbank favorisiert. Darum wurden die Gespräche mit ihr besonders intensiv geführt. Das Schema: Wenn die gekaufte Immobilie die vorab definierten Bedingungen erfüllt, soll die Finanzierung problemlos sein.

Als diese Rahmenbedingungen hinreichend verhandelt waren, wurden die Verhandlungen mit den Immobilienverkäufern wieder aufgenommen. Auf der Zielgraden befanden sich mit gleicher Rentabilität zwei Objekte im Wedding und etwas kleiner, darum uninteressanter ein Objekt in Kreuzberg. Das Rennen entschied sich zugunsten derjenigen Immobilie, die am zügigsten ins Notariat kam. Ein Freitag.

Am nachfolgenden Montag war zunächst die D-Bank terminiert. Die Bankangestellten sahen sich den Kaufvertrag an. Zahlenwerk und Baulichkeiten übertrafen die Vorgaben weit.
Gleichwohl kam der Spruch: "Nun haben Sie gekauft, ohne dass die Finanzierung steht?"

Solch Spruch, obwohl alle Gespräche genau aus dem Grund geführt waren, dass die ausgehandelten Immobilienpreise nur mit sofortigen Abschlüssen funktionieren. Das Bankverhalten war nicht nur überraschend, sondern widersprach der verabredet geänderten Verhaltensabfolge.
Die D-Bank forderte nun erstmals Bürgen, weitere Sicherheiten und die Zinsen seien schlechter als am Donnerstag zuvor.

"Bürgen und weitere Sicherheiten" lehnte ich ab, auf die um 0,3 % höheren Zinsen würde ich mich einlassen, denn meine Sorge war nun, die bereits gekaufte Immobilie überhaupt bezahlen zu können. Am nächsten Tag werde man mich benachrichtigen. - In der Nachbetrachtung dieses Termins und in Anbetracht der Immobilien-Qualität erschien dann zwar wieder sicherer, dass die Bank auf dieses Geschäft nicht verzichten werde, aber mir durch willkürlich gesteigerte Zinsen die Rentabilität vermasseln könnte.

Für den Morgen des nächsten Tages (Dienstag) stand zunächst der Termin mit der B-Bank an. Es erschreckte nun weniger, dass auch diese Bank mit neuen Ideen kam, die mit den Vorgesprächen nichts zu tun hatten. Da ich in dieser Situation an die Zusage der Deutschen Bank glaubte, stand ich getrost auf und scherzte: "Wenn die B-Bank das Geschäft für schlecht hält, braucht sie gewiss nicht dabei zu sein."
Sofort zeigte man sich wieder konstruktiver. Aufgrund der Zinserhöhung der D-Bank vom Vortag, lag nun die Berliner Bank besser. Der Vertrag wurde aufgesetzt, ging dann für eine Woche in die Prüfung, wurde bewilligt und über die Jahre bedient, abgezahlt.

Aber die D-Bank hielt sich erneut nicht an die Verabredungen. Kein Anruf am Dienstag, obwohl die Jungs dort wussten, dass mir die Fristen laufen. Die wollten mit meinen Nerven pokern, um mehr zu verdienen, wollten, dass abredewidrig ich anrufe und anfrage. Aber das brauchte ich nun nicht mehr.

Am Mittwoch rief dann die D-Bank an und referierte, wie "schwierig dieser Fall" sei usw.

Als ich zu Wort kam, teilte ich mit, dass Kredit ein gegenseitiges Vertrauen bedeutet und die D-Bank dieses Kriterium in diesem "leichten Fall" nicht erfüllt, dass wir deshalb auf das Vertrauen der D-Bank in uns verzichten, also auf den Kredit überhaupt. - Meine Sicherheit aus den früheren Bankgesprächen und den nicht ausnahmslos leichten Immobilienverhandlungen war wieder zurück. Und plötzlich gab es hinsichtlich des Vertrauens der D-Bank in meinen Kauf überhaupt gar kein Problem mehr und auch die Zinsen wurden wieder besser als die der B-Bank, aber der hatte ich tags zuvor unterschrieben.

Was lief falsch? Die Banken verhielten sich beide daneben und wahrscheinlich nicht anders als die Bank, mit der ich den nächsten Termin verabredet hatte und nur nicht mehr brauchte, so dass einzig die annähernd zufällige Terminreihenfolge und meine darin gesammelten Erfahrungen die eine Geschäftsbeziehung zustande brachte und andere scheitern ließ.

Die Banker waren für solche Verhandlungen geschult, ich war es für diese Phase nicht, sondern hatte meine Präferenzen vollständig auf die aber letztlich unverbindlichen Vorgespräche gestützt - und nicht für möglich gehalten, dass derart davon abgewichen würde.

Mein zweiter Fehler war, dass ich nicht hatte durchblicken lassen, dass ich auch mit anderen Banken verhandle, denn hätte sich die D-Bank im Wettbewerb gesehen, hätte sie auch nicht so übel gegen mich gepokert.

memo 2010 (23 Jahre später)

Vermögensberatung >> Nein zu fremdfinanzierten Immobilienkäufen aus Gründen der EURO-Krise

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