Asymmetrische Kündigungsfristen zwecks Investitionssicherheit

Problematik: Im Gewerbemietrecht kommt es häufig vor, dass Gewerbemieter langfristige Verträge schließen möchten, um für die Mieter-Investitionen auf die Mietsache oder die Standortentwicklung Sicherheit zu erlangen.

Beispiel: Einrichtung einer Arztpraxis mit Umbaukosten i.H.v. 150.000 €, dann möchte der Mieter (=Praxisbetreiber) nicht schon nach fünf Jahren gekündigt werden oder mit Mietforderungen konfrontiert werden, die ihn überfordern und zur Vertragsauflösung führen.

Darum lauten viele Kündigungsregeln mit Verlängerungsoption geschlossen: "Der Mietvertrag wird auf fünf Jahre geschlossen und verlängert sich um weitere fünf Jahre, wenn der Mieter bis spätestens sechs Monate vor Vertragsablauf die Vertragsverlängerung schriftlich verlangt." 

Wird die Verlängerung um ein Erfordernis erweitert, wonach der Mietvertrag dann "neu auszuhandeln" sei, so handelt es sich um keine für den Mieter brauchbare "Verlängerungsoption", denn dann wäre von den mietpreislichen Vorstellungen des Vermieters abhängig, es sei denn, dass die für eine etwaige Mieterhöhung ein parteineutraler Maßstab einbezogen wird, z.B. eine Wertsicherungsklausel oder eine Staffelmietabrede, die für den Mieter und Vermieter die weitere Mietpreisentwicklung kalkulierbar machen.

Risiko des Mieters: Sollte aus irgendwelchen Gründen das Gewerbe (z.B. Ladengeschäft, Praxis) nicht den vorgestellten Erfolg haben, so dass der Betrieb eingestellt werden muss, so wären nicht bloß die Investitionen verloren, sondern würden auch noch Mieten bis zum Ende der Vertragslaufzeit geschuldet. 

Um den Gewerberaum-Mietern dieses (Unternehmer-)Risiko zu schmälern und zum Vertragsschluss zu ermuntern, bieten wir häufig eine ergänzende Klausel mit asymmetrischen Kündigungsfristen an: "Weist der Gewerbemieter dem Vermieter nach, dass sich sein Geschäft nicht trägt, so schuldet er (z.B.) sechs Monatsmieten über den vorfristigen Kündigungstermin hinaus."

Dass über einen vorfristigen Kündigungstermin hinaus Gewerbemiete geschuldet werden soll, hat seinen Grund darin, dass ansonsten wiederum der Vermieter benachteiligt werden könnte, wenn z.B. der Gewerberaummieter im Nachbarhaus eine billigere Niederlassung findet.

msr 20130121

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