Asymmetrische Kündigungsfristen zwecks Investitionssicherheit
Problematik: Im Gewerbemietrecht kommt es häufig vor, dass Gewerbemieter langfristige Verträge schließen möchten, um für die Mieter-Investitionen auf die Mietsache oder die Standortentwicklung Sicherheit zu erlangen.
Beispiel: Die Einrichtung einer Arztpraxis mit Umbaukosten i.H.v. 250.000 €, dann möchte der Mieter (=Praxisbetreiber) nicht schon nach fünf Jahren gekündigt werden oder mit Mietforderungen konfrontiert werden, die ihn überfordern und zur Vertragsauflösung führen.
Viele Kündigungsregeln werden den Mieterinteressen nicht gerecht, wenn sie typischerweise lauten: "Der Mietvertrag wird auf fünf Jahre geschlossen und verlängert sich um weitere fünf Jahre, wenn der Mieter bis spätestens sechs Monate vor Vertragsablauf die Vertragsverlängerung schriftlich verlangt."
Schlimmer noch, wenn eine Klausel lautet:
"Der Mietvertrag verlängert sich um weitere fünf Jahre, wenn nicht von
einer der Vertragsparteien spätestens 6 Monate vor Vertragsablauf den Vertragt
gekündigt."
Es kann ruinieren, binnen 6 Monaten neben dem laufenden Betrieb einen neuen
Standort zu finden & einzurichten, ohne den Betrieb tagelang, wochenlang,
monatelang einzustellen und viele Kunden, Patienten
usw. zu verlieren.
Wird die Verlängerung um ein Erfordernis
erweitert, wonach der Mietvertrag dann "neu auszuhandeln"
sei, so
handelt es sich ebenfalls um keine für den Mieter verlässliche "Verlängerungsoption", denn dann wäre
es von den mietpreislichen
Vorstellungen allein des Vermieters abhängig, es sei denn, dass die für eine etwaige
Mieterhöhung ein parteineutraler Maßstab einbezogen wird, z.B. eine Wertsicherungsklausel
oder eine Staffelmietabrede, die beiden
Vertragsparteien die Kalkulierbarkeit erhält.
Weiteres Risiko des Mieters: Sollte aus irgendwelchen Gründen das Gewerbe (z.B. Ladengeschäft, Praxis) nicht den vorgestellten Erfolg haben, so dass der Betrieb eingestellt werden muss, so wären nicht bloß die Investitionen verloren, sondern würden auch noch Mieten bis zum Ende der Vertragslaufzeit geschuldet.
Um den Gewerberaum-Mietern dieses (Unternehmer-)Risiko
zu schmälern und zum Vertragsschluss zu ermuntern, bieten wir entweder ein
Sonderkündigungsrecht oder asymmetrische Kündigungsfristen an.
Das Sonderkündigungsrecht kann bspw. lauten: "Weist
der Gewerbemieter nach, dass sich sein Geschäft nicht hinreichend trägt, so
schuldet er sechs Monatsmieten über den vorfristigen Kündigungstermin hinaus,
es sei denn, dass die Gewerbeeinheit eher vermietet wird."
Dass über einen vorfristigen Kündigungstermin hinaus Gewerbemiete geschuldet wird, soll wiederum Vermieterinteressen gerecht werden, es sei denn, er fände einen Nachmieter schneller, .
Das Sonderkündigungsrecht wäre entbehrlich,
wenn sich auf asymmetrische Kündigungsmodalitäten verständigt wird. Eine
solche Klausel könnte lauten:
"Der Gewerbemietvertrag wird auf unbestimmte Zeit
bei Geltung der Wertsicherungsklausel geschlossen. Gekündigt werden kann aus
beliebigen Gründen jederzeit, allerdings mit asymmetrischen Kündigungsfristen,
wie folgt. Vermieterseitig kann mit einer dreijährigen Frist gekündigt
werden. Mieterseitig kann mit einer einjährigen Frist gekündigt
werden."
Uns macht die Berücksichtigung von Mieterinteressen nicht ärmer, zumal dadurch Leerstände & Rechtsstreitigkeiten vermieden werden. Obendrein es nicht darauf ankommen kann, Vertrragspartner zu ruinieren.
Markus S. Rabanus
20130121
/ 20250722 Gleitfristen statt starrer Fristen
Gewerbemietvertrag
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