Keller im Mietrecht
Die meisten unserer in Altbauten befindlichen Keller lassen wir zwar nutzen, aber da es sich bauzeitbedingt zumeist nur um ehemalige Kohlenkeller handelt, taugen sie nicht zur sicheren Verwahrung, somit auch nicht zur Vermietung.
| Nr. 50/1999
Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung wird alleiniger Vermieter, auch wenn Teile der Wohnung im Gemeinschaftseigentum stehen. Der VIII. Zivilsenat hatte darüber zu entscheiden, wer nach dem Kauf einer Eigentumswohnung Vermieter ist, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Raum (hier ein Kellerraum) vermietet worden ist, der im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht. Der Kläger hatte eine solche Wohnung erworben. Seine Klage gegen den Mieter, mit der er unter anderem rückständigen Mietzins forderte, hat das Amtsgericht abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Erwerber einer Eigentumswohnung sei in diesen Fällen nicht allein aktivlegitimiert, mietrechtliche Ansprüche geltend zu machen. Weil der mitvermietete (Keller-)Raum im Gemeinschaftseigentum stehe und das Mietverhältnis hinsichtlich Wohnung und (Keller-)Raum ein einheitliches Ganzes sei, sei die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 571 Abs. 1 BGB in die Vermieterstellung eingerückt. Nur gemeinsam mit dieser könne der Erwerber deshalb den Mieter mit Aussicht auf Erfolg verklagen. Das vom Kläger angegangene Berufungsgericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung dem Kammergericht in Berlin die Frage der Aktivlegitimation zur Entscheidung vorgelegt. Das Kammergericht wollte die alleinige Sachlegitimation des Erwerbers bejahen. Es sah sich jedoch wegen anderslautenden Beschlüssen anderer Oberlandesgerichte in vergleichbaren Fällen daran gehindert, diese Rechtsansicht seiner Entscheidung zugrunde zu legen. Das Kammergericht hat deshalb dem Bundesgerichtshof die Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt. Der Bundesgerichtshof hat die alleinige Vermieterstellung des Erwerbers bejaht. Dabei hat er insbesondere auf die Schwierigkeiten hingewiesen, die sich bei gegenteiliger Rechtsansicht in der Praxis ergäben. Mit § 571 Abs. 1 BGB habe der Gesetzgeber allein den Schutz des Mieters bezweckt, nicht aber beabsichtigt, die Mietverhältnisse über Eigentumswohnungen unnötig zu komplizieren. Die für den Erwerb von Eigentumswohnungen ohnehin nur entsprechend heranzuziehende Vorschrift sei daher in einschlägigen Fällen lediglich eingeschränkt anzuwenden mit der Folge, daß allein der Erwerber in die Vermieterstellung einrücke. Beschluß vom 28. April 1999 – VIII ARZ 1/98- Karlsruhe, den 1. Juni 1999 |
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