Immobilienpreise Berlin 2009

 Wie schnell sich die Meldungen ändern:

Der Suchmaschinen-Screenshot demonstriert den "Stimmungsumschwung". Der FOCUS irrte nicht, denn der Aufwärtstrend war statistisch unterlegt. Der gesamte deutsche Immobilienmarkt hatte die Entwicklung in den USA ignoriert und/oder unterschätzt, in welchem Maße die deutsche Finanzwirtschaft transatlantisch "engagiert" ist und nun die Staatskasse in Anspruch nimmt, ohne dass ein Ende abzusehen wäre. Aber auch ohne Beteiligung deutscher Banken am US-Hypothekengeschäft wäre das Platzen der Kreditblase in den USA für die Exportwirtschaft Deutschlands mittelbar auch für den deutschen Immobilienmarkt relevant geworden.
Die transatlantischen Aktivitäten haben in den USA den Kollaps allerdings verzögert und die Absturzhöhe vergrößert.

Schwarzmalerei ist unerwünscht und wäre auch nicht hilfreich. Schönfärberei hingegen auch nicht, denn die Finanzhilfen des Bundes für das angeschlagene Bankwesen wären nicht annähernd in solchen bislang "unvorstellbaren" Größenordnungen erforderlich, wie sie stattfinden und noch immer aufgestockt werden müssen, weil das gegenseitige Misstrauen in den Märkten längst nicht psychologischer Art ist, sondern Risiken berücksichtigt, die erst dann an die Öffentlichkeit gelangen, wenn ohne die staatliche Hilfe der Zusammenbruch bevorsteht, was paradoxerweise nicht ausschließt, dass auch gesündere Geldhäuser den einmal aufgespannten "Rettungsschirm" mitnutzen, etwa zum Kauf von Beteiligungen oder zum Zweck der Umfinanzierung durch Fusionen.

Die Politik steht vor der Frage, ob sie fortgesetzt die Währungssicherheit für die Stabilisierung maroder Finanzmärkte riskiert oder durch Konkursfälle die Märkte bereinigt.
Letzteres wird im Moment noch ausgeschlossen, als werde die Gesamtwirtschaft z.B. an der Hypo Real Estate zusammenbrechen und als seien die Subventionen - wenngleich mit Schelte einhergehend - grenzenlos möglich.
Von dieser Grundsatzentscheidung (Subvention oder Konkurs) ist das politische Ziel künftig besserer Finanzaufsicht prinzipiell unabhängig, scheint mehr der Bevölkerungsberuhigung zu dienen, denn mit sinkenden Leitzinsen wird die Verantwortungslosigkeit der Finanzmärkte eher provoziert als gedämpft - und die (staatlich verantworteten) Landesbanken verhielten sich nicht besser als die Privatbanken.

Prognose und Empfehlung:

1. Die wirtschaftliche Talfahrt ist noch im Gange. Die Immobilienpreise werden weiterhin fallen, insbesondere die Preise für große Rendite-Immobilien, da deren Käuferschaft durch Verluste auf den Wertpapiermärkten betroffen ist. Der Preisverfall großer Immobilien kann in die Zone der Vollrentabilität zurückführen. Vollrentabilität ist dann gegeben, wenn bei Vollfinanzierung der Schuldendienst aus den Mieten nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten (=Betriebskosten + Instandhaltung + Verwaltung) besorgt werden kann. Die Vollrentabilität war bis zum Mauerfall 1987 in Berlin-West der Normalfall, jedenfalls für den professionellen Immobilienkäufer.

2. Für Zukäufe zum gegenwärtigen Zeitpunkt sprechen die niedrigen Zinsen nur dann, wenn folgende Faktoren sämtlich beachtet werden:

2.1. In Tiefzinszeiten scheidet eine Deckung des Darlehensgeschäfts durch eine Kapitallebensversicherung aus. Für Ausnahmen davon ist vieles zu beachten. Jede Finanzierungsberatung, die Partei des Finanzierungsgeschäfts ist, "berät" darin notorisch unzureichend. Also komplizierte Kopplungsgeschäfte meiden und einfaches Annuitätendarlehen mit mehreren Banken verhandeln.

2.2. In Tiefzinszeiten muss die Tilgung in der Frist der Zinsfestschreibung eine Höhe erreichen, dass in der Prolongation auch drastisch erhöhte Schuldzinsen verkraftbar sind. Also in Tiefzinszeiten die Schuldzinsersparnis durch höhere Tilgungsprozente kompensieren. Für den professionellen Immobilienkreditnehmer unterscheidet sich deshalb hinsichtlich der Annuitätenbelastung die Hochzinsphase nicht von der Tiefzinsphase, sondern einzig darin, dass in Hochzinsphasen die kürzeren Zinsfestschreibungsfristen gewählt werden.

2.3. Je höher der Kaufpreis, desto sicherer müssen die erzielbaren Mieten sein - und zwar jetzt besonders unter Einrechnung von Krisenbedingungen
a) des konkreten Standortes,
b) der Positionierung im oft wenig aussagekräftigen amtlichen Mietspiegels, weshalb die Recherche der Mietangebote erforderlich ist,
c) der konkreten Bestandsmieterschaft, "Krisenfestigkeit der Mieter" und Maß deren Standortverbundenheit, exakte Mietvertragsrecherche im Hinblick auf Fluktuation, Zahlungsverhalten und Streitigkeiten mindestens der letzten 5 Jahre.

MEMO: Talfahrt der Immobilienpreise nimmt zu

Marktbeobachtung, denn erste Chancen könnten sich bereits bieten, aber eher damit rechnen, dass die Preise fallen, sogar drastisch fallen. Und niedrigere Preise sind eben besser als niedrigere Zinsen.

200902/03/04          www.Rabanus-Immobilien.de  und www.Immobilienwoche.de

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