Ein Mietshaus in Berlin wechselt für einen Kaufpreis i.H.v. 260.000 € den Eigentümer. Der Erwerber setzt für die Schwammbeseitigung vor dem Berliner Kammergericht 639.000 € Schadensersatz gegen den Veräußerer durch, die Haftung sei unbegrenzt. Dagegen zog der angerufene BGH zwar eine Haftungsgrenze ein und verlangte von der Vorinstanz zwecks Verkäuferschutz weitere Berücksichtigungen, aber dennoch läuft auch das BGH-Urteil darauf hinaus, den Kauf von Schrottimmobilien zum Geschäftsmodell für arglistige Erwerber zu machen, indem der Kaufpreis für unmaßgeblich erklärt und der fiktive Verkehrswert einer mangelfreien Immobilie zum Maßstab der Gewährleistung gemacht wird.

Die absurde Folge daraus: Je tiefer jemand unter dem Verkehrswert verkauft, desto mehr Schadensersatz riskiert er über die Kaufpreisrückerstattung hinaus. Herzlichen Dank, lieber BGH:-), aber das schaut mir nicht nach "Verkäuferschutz" aus. 

M.E. müssen jetzt Verkäufer von Altimmobilien (besser aller Immobilien) darauf bestehen, dass der Käufer vor Vertragsabschluss ein umfassendes Bausachverständigengutachten einholt und dadurch seine im Kaufpreisversprechen ausgedrückte Wertschätzung für das Kaufobjekt substantiiert.

Bei vermieteten Kaufobjekten sollten auch die Mietverhältnisse sachverständig begutachtet sein, so dass der Verkäufer auch wirklich nur noch für arglistig verschwiegene Sach- und Rechtsmängel haftet. Ansonsten riskiert der Veräußerer sein Vermögen sogar über den Kaufpreis hinaus.

Im notariellen Kaufvertrag muss es mindestens heißen: "Der Käufer hatte ausgiebig Gelegenheit, sich der etwaigen Mängel des Kaufobjekts sachverständig und umfassend zu vergewissern." - Aber auch solche Klausel genügt u.U. nicht, denn in der BGH-Pressemitteilung heißt es: "Das Prognoserisiko (ob sich die Sanierung lohnt) trägt der Verkäufer." Das ist unglaublich, denn Altimmobilien zu verschenken, wäre sicherer. Dann aber bitte nur noch an mich.

BGH-Pressemitteilung Nr. 60/2014: Begrenzung der Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt ist.

In dem zugrunde liegenden Verfahren kaufte die Klägerin von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 €. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Grundurteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig.

Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Klägerin von den Beklagten nunmehr den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €. Ihre Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Nach Ansicht des Kammergerichts ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser liege bei (mindestens) 600.000 €, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden sind, sich auf insgesamt 639.230,38 € beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Verkehrswert lägen.

Der unter anderem für Verträge über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revision der Beklagten das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Grundsätzlich kann der Käufer von dem Verkäufer Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bzw. der dafür erforderlichen Kosten setzt eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € beträgt und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liegt, kommt eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts sind allerdings nicht ausreichend. Für die weitere Sachbehandlung hat der Senat außerdem darauf verwiesen, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen ist. Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt der Verkäufer. Das Berufungsurteil war daher aufzuheben und die Sache – auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten – zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12

LG Berlin – Urteil vom 15. März 2011 – 5 O 464/09
Kammergericht – Urteil vom 22. Oktober 2012 – 20 U 92/11
Karlsruhe, den 4. April 2014

Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

Weitere Urteilskritik: Wenn der Verkehrswert inklusive Hausschwamm auf "507.000 €" beziffert und der Verkehrswert ohne Hausschwamm auf "mindestens 600.000 €" vermutet wird, dann wäre die Wertdifferenz ein Sechstel und könnte allenfalls einen "Schadensersatz" i.H.v. 44.000 € rechtfertigen, denn um solch Sechstel könnten sich beide Vertragsparteien geirrt haben und sollten folglich auch in solchem Verhältnis haften, aber auch das ist durch den niedrigen Kaufpreis ("260.000 €") kontraindiziert. 

- Die Außerachtlassung des Kaufpreises ist absurd, denn sie verwirft das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, entzieht die Geschäftsgrundlage. 
- Die Vereinseitigung des allgemeinen Immobilienrisikos auf den Veräußerer ist ebenfalls absurd, es sei denn, die Mängelfreiheit einer Altimmobilie wäre ausdrücklich versprochen, aber das würden sich vermutlich nur Schwindler trauen.